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◎作者 | 缓缓君◎来源 | 缓缓说（huanhuanshuo520） 已获授权01一大早看到 " 央视新闻 " 的推送，标题比较劲爆《定了！房地产税这么收！炒房者将受到一万点伤害》。文章的主题用一句话解释就是：官方已明确要按房屋估值来征收房产地税了。财政部部长肖捷日前在《的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
文章的评论区是一片欢呼之声。政策越来越有力了，未来实现居者有其屋只是时间问题了。为了国内市场良性发展，尽快出台相关政策。房子是用来住的，不是炒的。一切为了人民。看到这些留言，我最大的感触就是：人和人之间的认知差距真的是蛮大的。这些人觉得出台房地产税房价就会降下来，就能实现居者有其屋的美好愿望，所以他们为征收房地产税叫好。
但征收房地产税这件事本身，并不创造任何额外的社会价值，说好听点，它是一次财富的再分配。所以，这真的值得庆祝吗？房地产税会对房价带来什么样的影响？征收房产税的法理依据充分吗？这些问题，都值得思考。02先来解读一下官方的说法。根据财政部部长肖捷的文章，房地产税将按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则进行立法和实施。
1. 立法先行在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，" 立法先行 " 已是社会普遍共识。以上是官方的解读。是不是觉得很有一种法治国家的既视感？但实际情况没有那么简单。尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。因为那些发达国家的土地实行的私有制，政府不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有 70 年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这 70 年的使用权支付了高昂的费用。
之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把 " 地价 " 作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了 70 年的土地使用费。如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出：" 交了 70 年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把 70 年收走的费吐出来还给百姓，再分 70 年一年年交西方式房地产税啊！"
只是，既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程，结果显然已经是没法改变了。对于上面提到的问题，官方也早就做了准备。一是在 2007 年的《物权法》第 149 条里规定：" 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 "。这是变相承认房主对土地所拥有的权利，为房地产税的开征铺平了道路。二是不动产登记已基本完成，具备了基本的征收条件。
三是从 2013 年开始，房地产税就已列入议程，至今已议论了好久。所以最快的话，明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。
2. 充分授权中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说：" 所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。"国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：
" 各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。"由于房价有很强的城市差异性，充分授权地方政府，因地制宜，从理论上来说完全没毛病。
3. 分步推进中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为：
" 分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。"中国实行城乡土地和住房二元制度，到 2016 年底我国的城镇化率水平为
57.35%，地区发展很不平衡，房产税先城市后乡镇，先市民后农民是必然的。北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。03房地产税可能会怎么收？
先来说说上海和重庆的两个试点。2001 年 1 月，上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。上海采用的是 " 老房老办法，新房新办法 "（存量和增量差异对待）的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。我认为这是比较合理的，一来是中国的房屋产权实在是五花八门。按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；
按取得和交易的方式，可细分为：原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。这些五花八门的房屋，要制定一个公平合理的方案，真的太难。二来之前买的房子已经间接交过 70 年的土地使用费了，这部分不收房产税合情合理。而重庆则主要针对高档房屋（均价高于新建房屋成交均价的 2 倍）进行征税，对于存量房屋，180 平米以下免税，新购房屋 100 平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。
而未来房产税的全面征收方式，已经透露出来的消息是：
1. 按照评估值征收房地产税；
2. 适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度根据以上两点，我个人的推断是：存量房要征收房产税（重庆模式），计税方式参照上海模式，同时给与一定免征额度。为什么说存量房会征收房地产税，因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿，而要填补这个窟窿，要么大额提高税费，要么扩大增税范围，显然后者更有可能。
除此之外，对存量房征税，既能增加税收，又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意，何乐而不为？至于计税方式，上海已经有比较成熟的经验，即先对每套房屋价格进行评估（税务局有当地所有房产交易价格纪录，可以按照算法自动生成房屋价格），然后打个折（上海是 70%），再根据住宅性质进行征收（比如普通住宅
0.4%，非普通住宅
0.6%）。
非普通住宅有三个标准：
1、住宅小区建筑容积率在
1.0 以下 ( 不含
1.0 ) ；
2、单套建筑面积在 144 平方米以上 ( 不含 144 平方米 ) ；
3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格
1.2 倍。当然，这里只是推演一下思路，具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。至于免税额度，这个一定是会有的。这既是调节贫富差距实现社会公平的体现，也是社会稳定的需求。
只是到了具体实施的时候，免征额度是根据人均面积，还是人均面积结合房屋数量，暂时不得而知。但结合以上 3 点，我们可以明确的是：对于那些拥有大量房产的房叔房姐，房产税一旦出台，他们的好日子就要到头了。04房产税的出台后，房价会下跌吗？这要分短期和长期。从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。
但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。以上海为例，根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到 2040 年上海建设用地的天花板为 3200 平方公里，而 2020 年建设用地预计将达到 3226 平方公里。
这意味着后面的 20 年，上海不但不能新增建设用地，还要减少 26 平方公里，房子的稀缺性不言而喻。北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。其实从全球范围内来说，任何一个发达城市（纽约、香港、首尔、台湾等），都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人，他们必定要是失望了。
而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群（富人）的数量有关。知乎答主 @Haoran 在不久前写了一篇分析文章，他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达
0.91。优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。所谓的居者有其屋，其实是指让你租得起房，而不是买得起房。
这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述，这里不再重复。05最后这几句话，可能说了也没用，但我依然要行使说话的权利。否则的话，我们连这项权利也会一点点地失去。这是知乎答主 @豆子彩虹爸 的美国房产税的税单，里面清晰地记录了房地产税的去向。比如左下角这个框里：郡里收走 6650 块，用于郡道路，基础设施等。
市里收走 1
65.55，用于市道路，基础设施等。学区收走 3
50.46，当作学校资金。社区学院收走 2
89.94，当作学校资金。轻轨收走
27.27。公园收走
47.22。市政水务收走
44.56。右上角的框里同样写的明明白白。美国的税收制度采用的是 " 以支定收 "，即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过，确定当年需要征收多少税，税率是集体协商的结果。
从税单上你可以清楚地看到，房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。而我国则恰恰相反，采用的是 " 收支两条线 " 模式，（所以会存在突击花钱的情况，因为今年不把这笔钱用完，明年的预算额度就会下降），那些征收的房地产税最后会用到哪里？老百姓根本就决定不了，甚至无从知晓。房地产税作为一项新的税种，涉及到每个人的切身利益，它一旦开征就不会停下来了，而大城市的房价也不可能因为房地产税的开征而下降。
对于那些指望房价会大跌然后抄底入场的人，他们将永远地活在梦里。而对于那些清醒的人们，是不是应该一起呼吁公开税收的去向？毕竟，这是所有公民共同的利益。作者简介：缓缓君：985 高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）。
