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以下是的一些我们精选的唐镇规划： 唐镇 800 亿项目“融创 · 上海东郊”社区正式版规划融创得配股也配完了，用短期股价利空，换来中长期更好的确定性，损失掉一部分股权摊薄，将净负债率的改善提早半年，为将来进一步并购做好准备，老孙越来越稳健了（谈我对融创增发 10 亿美元的理解），过去的已经过去，我们来看看这个将为融创带来 200 亿利润的唐镇项目吧。
首先简单介绍一下融创唐镇项目的由来：老孙最早在 2015 年 7 月和 9 月就拿下两块唐镇小地块。之后更是以两年时间内以五次收购，54 亿元控股 76.69%，将上海唐镇机口一幅超 100 万平方米的大盘拿下，收购过程充分的展现了老孙的耐心、毅力、战略眼光和执行力。这块地属住宅及商业用地性质，通过老孙多次腾挪收购（如下图），最终买下来的楼面地价大约 7000 元 / 平方米，而周边房价已经来到 7 万 / 平米（附近仁恒二手七万多，并且周边华为 IT 男也极具购买力）。
76.
唐镇镇南社区单元东区的范围是：东至华东路，西至中心河 / 顾唐路，南至川杨河，北至创新中路。规划范围总用地 88 公顷下面我们以川沙北界河为界，将地块分为北区和南区，分别说明：川沙北界河以北，行政上属于唐镇，川沙北界河以南，行政上属于川沙镇，不过都属于唐镇新市镇规划范畴。"融创 · 上海东郊 "项目北区
项目北区的几个住宅社区距离创新中路地铁站以及商业中心仅 300-700 米，分别为：07A 地块，
4.2 万㎡，容积率
1.6，住宅 607 套；07B 地块，
4.9 万㎡，容积率
2.0/
1.8，住宅 833 套；08A-01 地块，占地面积
2.6 万㎡，容积率
2.0，其中住宅＜80%，可建住宅 374 套；商业面积＞20%，约 1 万㎡；08A-06 地块，
2.7 万㎡，容积率
1.6，住宅 390 套；
08B 地块，
1.9 万㎡，容积率
1.8，住宅 313 套；08C 地块，4 万㎡，容积率
1.6，住宅 580 套；12A 地块，
4.9 万㎡，容积率
1.71，住宅 757 套；以及一所30 班规模小学和一所22 班规模幼儿园"融创 · 上海东郊 "项目南区13A 地块，
4.4 万㎡，容积率
1.8，住宅 717 套；
13B 地块，
2.6 万㎡，容积率
1.8，住宅 430 套；13C 地块，
4.5 万㎡，容积率
1.77，住宅 716 套；13D-02 地块，
3.5 万㎡，容积率
1.78，住宅 567 套；13D-06 地块，
4.5 万㎡，容积率
1.77，住宅 720 套；以及一所24 班规模初中和一所16 班规模幼儿园，另有一个独立室内菜场，一处卫生站、一座 140 床位养老院，以及 1 座公交首末站（规划 2 条线路公交首末站）
合计：10 个街坊，15 幅住宅地块（按小地块算），居住社区共占地面积约 45 万㎡，计容建筑面积约
78.4 万㎡，可建住宅 7004 套，计算后套均面积预计在 105-110㎡之间（部分建筑面积将会用于会所、居委会、活动室等配套设施）教育配套包括2 所幼儿园、1 所小学、1 所初中，以及其他配套设施还包括：商业、公园、菜场、卫生所、华东路 30 米绿化防护带等等。
去年@人淡若菊 详细分析过这块地，形容为牛排地。据融创 2017 年度中报，唐镇项目权益为
76.9%，总建筑面积 157 万方，其中可售建面 140 万方，地上可售建面 102 万方，与上文批复规划计容建面
78.4 万方有出入。目前并未有可售商业以及车位数据，假设未来 3~4 年房价不上涨，毛估货值 600（批复住宅面积）~800 亿（中报面积），利润率可能在 25%+，可带来大约 150~200 亿利润，权益利润大约为 110~160 亿。可以说因为唐镇项目明年起未来 3~4 年融创基本锁定了上海区销售第一的位置。
下表计算，周边二手房价大概 7 万左右，财务费用将融创融资利率
5.785% 上调 20%，融资周期为 4 年。建安与装修费用属作者拍脑袋毛估，可供参考数据是上海售价 12~14 万的滨江一号院建安成本在 1 万左右（投关口径），一般住宅上海建安成本在 4500~5000 元，装修一般 1500 元，西安壹号院装修成本 2000 块，这个表计算取 4000 吧，豪宅标准。数据选取有较大不确定性，仅供参考：
