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一、顶层设计保障早在九部委公布租赁试点城市之前，上海便在「十三五」规划中提早报数，计划新增各类住房 12750 万平米，其中市场化住房 8250 万平米，呈现百分之五十对五十的分水岭，商品住宅约占 4000 万平米，租赁住宅占 4250 万平米，按每套 60 平米计算，也就是大约 70 万套租赁住房。
一、
除了「十三五」及张江科学城规划外， 2017 年 9 月 15 日，上海还推出了落地性的租赁新政《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，新政在多方面做了详细说明。
1. 多供应主体重点强调了发挥国资国企的引领和带动作用；
2. 供应渠道方面涵盖了包括新建、商改租、产业园和集体用地等多渠道建设租赁住房；
3. 金融支持方面将拓宽租赁企业融资渠道，加快推进 REITs 试点；
4. 管方面则强调规范经营主体，建立统一的租赁平台等。新政在时效性、落地性、可行性等多方面都走到了全国前列。这是目前分析上海租赁市场详尽一篇文章的最■
土地供应方面，全国共推出 44 块租赁用地，上海有 29 块，总规划建面达 1
80.96 万 ㎡ ，在全国范围内力度最大。若以 60㎡ 一套估算，约可供应 3 万套租赁住房。其中，上海地产集团拿到其中的 10 块用地，规划建面达
71.67 万 ㎡ ，合约
1.2 万套租赁住房。
完成上述布局后，还需解决哪些问题？首先，土地供应量不足十三五计划 70 万套租赁住房，目前已拍出 2.4 万套纯租赁房源。目前，上海的租赁用地供应结构如下图：
2.
一方面体现在区位的错配：租房与买房不同，买房一般碍于支付能力可以接受有潜力的远郊区域，以期未来的发展，而租赁是即时需求，通常是「就近原则」，多选择城市中心、配套成熟或园区周边。而现有的品牌公寓产品多集中在外围区域，在上海已拍出的租赁用地中，有数块位于外环及外环以外的远郊区域，如位于宝山罗店、浦东周浦、松江工业区、青浦盈浦、以及崇明长兴岛等区域的地块。这些区域的交通、商业、医疗等配套不足，满足不了实际的需求。
另一方面，结构的错配：目前租赁市场存在结构错配的问题，中低端需求旺盛，产品却供不应求，高端产品是供大于求。这是目前分析上海租赁市场详尽一篇的最文章■
租赁市场还要以存量为主租赁住房主要还是需要通过企业手上过去的存量地块为主来供应，包括：
1. 区属国企商办用地：目前各区均有一些不能销售的商办用地，也正在转性成为租赁用地；
2. 产业园配套用地：产业园应利用好现有规划条件直面广大园区从业者，按 15% 配比做足各档次公寓。类似张江科技园区这种大型产业园区建议从中低端、中端、中高端全覆盖，从蓝领、白领、金领到人才公寓将租赁住宅产品线合理配置。
3. 大学城配套用地：可以建成租赁住房，定向为毕业 1-2 年内的大学毕业生限价租赁住房，以解决其刚刚踏入社会时居住成本的压力，提高人才吸附力。
4. 存量商业用地：将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为租赁住宅用地。租赁市场还要以个人供应为主其次，从供应端来看，我国机构房源渗透率不足 5% ，未来很长一段时间内，租赁住宅的绝大多数还需要依靠个人房源来解决。这方面如何保障？可以从以下几个方面推进：
一是税收减免，个税抵房租等方式，刺激个人房源的供给，例如未来若有房地产税出台，可以以租赁税收抵扣等；二是完善信用体系，通过房东、租户双向信用体系管理，解决双方后顾之忧；三是搭建租赁平台，完善租赁备案，进一步健全租赁住宅平台管理，促进行业的快速发展。租赁市场还要以市场化为主另外，土地供应市场化，尤其是远郊用地，基础设施相对欠缺，交通不便的土地不适合进入租赁市场，因此建议应马上停止无效供地，如若有出让需求，也建议按市场化方式运作。
最后，租赁市场，未来既不可能以公益形式赔本出租，又不能光靠政府长期补贴实现企业变相盈利，一定要以市场化的发展方向为主，只有市场化运作的企业，才能清楚地了解自己租赁产品的优劣势，以实现改进。丨 地产创新研究之「长租公寓」系列 丨 政策解读
1. 上海再拍 6 幅租赁用地，全部底价成交！
2. 12 万亿公积金，可否成为长租公寓资金来源？
3. 租售同权，这五类人最受益！
4. 政策暖风频吹，群雄纷起，长租公寓鹿死谁手？
5. 公寓对房地产开发商价值几何？
6. 地产人适合干长租公寓吗？
7. 怎么办？公寓的小船没准说翻就翻！
8. 风口之后，房地产创新业务发展大猜想 模式研究
1. 面对长租公寓，开发商的自信和迷茫
2. 德国有超过 50% 的人租房子住，我们可以从中学到什么？
3. 看了纽约的租金发展轨迹，国内一线城市的租金还会上升
4. 美国第一家上市的公寓型 REITs 是怎样炼成的？
5. 国内公寓运营商都该学学新加坡
6. 除了商业模式，蓝领公寓还有一项梦想实现模式
7. 预测 2017 年公寓走向？姐夫对长租公寓的八大猜想
8. 产品为王或许是当下长租公寓市场的突破口
9. 2016 年公寓市场，让改变发生！
10. 世界是你们的，但你们属于长租公寓
11. 从美国经验看国内长租公寓发展模式
12. 图说 | 长租公寓 ABS 新玩法
13. 中国一线城市租金回报率
1.5%，其实并不低 企业聚焦
1. 旭辉「房地产 +」版图扩容，发力教育和长租公寓领域
2. 华住酒店集团再度出手，亿元级投资背后的逻辑
3. 95% 出租率，这家公寓不仅获得 58 同城的投资，还与多家企业达成战略合作
4. WeWork 又推出共享公寓：WeLive
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