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7.
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如果房地产企业告诉你，他们跟业主是鱼水关系，你好我也好，千万别信。尤其，这里是郑州。商业的本质决定了，成功的商家，都会竭力把顾客的最后一个钢镚榨出来。但房企与业主，也不是你死我活的仇敌。价格、品质只要合适，便你好我也好。所以，进入旧历戊戌年年初，房企和业主都有人跟我探讨2018年郑州房价那些事儿。次数一多，我就计划：将郑州目前的热门区域和楼盘全部盘点一遍，如何？
这样的想法要付诸实施，难度却也不小。在这行，充斥着误导扭曲的广告文案、泛滥成臭水沟的情怀、神神鬼鬼的算命先生，以及标题们的震惊体谣言。人们见多了"狼来了"，不再相信这世上还有真的猛兽。从2018年元旦开始，我便着手收集资料解析未来一年的郑州房价。这是一个比想象中更加烦难的任务，春节我也放弃了外出和返乡。所谓真相，就是剥除不实信息后留下的东西。在一个多月的走访和研判中，我似乎发现了2018年郑州房地产的前行轨迹，与现在市场上胡吹海喊的都不太一样……
本文共计33971字，108图，预计阅读时间85分钟。珍爱光阴，谨慎阅读。北龙湖
北龙湖区域点评
1、拥有郑州最稀缺并永不污染的水系和大面积绿化，最好的教育、医疗、商业、酒店、商务配套，每平方公里人数是刚需区5%左右，其价值不言而喻。
2、2013-2015年，北龙湖进入门槛400+万元起；2016-2017北龙湖进入门槛是550+万元起；2018年已是650+万元起。纯大平层社区900万起，趋势已明朗。
3、2013-2015北龙湖价格低，大部分小区在建筑设计时所犯错误已终生不可逆，不是房企良心坏，而是真的缺少豪宅建设经验，买的便宜，性价比高不后悔，但也已被新顶豪碾压。
4、北龙湖住宅无需讨论值不值的问题，是你能不能挤进的问题，何时能挤进，进入之后你是买大众CC级还是奔驰S级？你在这里一味讨论性价比说明功力尚欠了点……
5、潜在楼盘尚有中建7号院、名门、海马、碧源等，因资料不全无法明示。
1、碧桂园·豫府
碧桂园豫府是碧桂园在北龙湖开发的高端豪宅项目，项目位于众意路与朝阳路交会处、北龙湖中轴内环低密豪宅区，占地面积约88亩，住宅面积约
8.7万方，容积率不足
1.5，绿化率大于35%。规划有洋房、叠拼和双拼产品，规划户型面积约为180-350㎡（建筑面积）。目前项目在碧桂园CBD品牌展厅进行接待咨询。房东点评：180平起步，叠拼加双拼产品，决定了豫府的调性不低，碧桂园在河南土地储备丰富，棋落北龙湖，凭此扛起品牌大旗，决定其装修和品质不会差。
预计价格：
4.6+万元/平。
2、保利北龙湖项目
河南保利北龙湖项目位于郑东新区北龙湖片区众意路与丰溢路交汇处，占地面积
6.95万㎡，总建筑面积
16.1万㎡。为河南保利在该区域打造的首个高品质人文住区，更是千亿央企保利地产河南标杆著作。全社区洋房大平层，高品质全精装，国家一级物业。房东点评：2017年是保利在郑州幸运之神垂青之神降临之年，据传此地有公司使用4个马甲围猎，但报价仅差一元却被保利夺走。此乃命也，运也！保利极其重视该地块，也肩负保利在河南的品牌重任，保利有豪宅经验。
预计价格精装修
4.5+万元/平。
3、正商珑水上境个新楼盘■
正商珑水上境位于郑东北龙湖北三环和朝阳路交会处东南角，2017年12月27日，正商地产成功竞得北龙湖25号地，地块面积583
37.95平米，容积率
1.7，拿下此地块后，正商成为北龙湖区域内唯一拥有三个地块的地产商。正商善水上境作为正商地产试水北龙湖豪宅市场的首个高端项目，以20余项国际一线装修品牌矩阵惊艳郑州市场，完成品牌的华丽转身；正商珑湖上境作为善水上境的升级力作，以五芯奢品家再次赢得市场掌声，成为中原豪宅市场的引领者；2018年，经过三年豪宅开发经验沉淀后的正商珑水上境又将给市场带来什么惊喜与改变，值得期待。
房东点评：拥有北龙湖三个项目的正商已在北龙湖称王，从善水上境到珑湖上境再到珑水上境，正商顶端上境日益成熟。善水上境品质已上佳亮相，珑湖上境基本清盘，珑水上境或许是2018年挤进北龙湖的机会。预计价格精装
4.1+万元/平。
4、正弘臻
正弘臻位于北龙湖朝阳路龙腾三街交汇处，占地约67亩，总建筑面积约116800平，是正弘置业继正弘瓴后北龙湖全新豪宅力作。房东点评：该楼盘是正弘品质耕耘郑州21年的心血之作，这次外立面采用了国际新中式，全精装交付，其在建设正弘瓴过程中也获取许多宝贵经验。该楼盘非常值得期待。产品仍在研究打磨中，户型未定，预计售价48000+元/平。
5、天创商务中心（蓝城·蘭园二期）
5、
（图示仅做效果展示，最终以政府审批为准）蓝城蘭园二期名为天创商务中心，总面积241
54.01㎡，配套商业面积为44
26.19㎡，办公面积为347
38.15㎡，由4层11栋楼组成，容积率
1.636，限高18米，建筑密度为
42.08%，绿地率
20.41%，建筑单体面积2000㎡或4000㎡。天创商务中心立于郑东片区北龙湖区域，位于郑东CBD和龙湖金融中心之间，周围为四个高端生活片区，交通便利，价值自不可言。
房东点评：当年买天语蓝城兰园的业主已赚翻，该小区位置优越，如意手柄黄金位置，浙江精细施工，兰园成熟产品。参考亚新龙湖壹号价格，应该在
3.5万左右/平。金水区
金水区点评东区富，金水贵，郑州人都知道。商业、教育配套，目前无与争锋，2017年金水区GDP增长不快，正处在产业升级中。1、锦艺金水湾郑州最新：楼盘■
1、
金水湾K2地块
金水湾K5地块锦艺金水湾项目2018年预计推售K2和K5地块 。K2地块总规划用地面积约
6.5万㎡，容积率
3.5，总建筑面积约32万㎡，其中住宅面积约22万㎡，总规划户数约2033套。项目由13栋高层住宅组成，户型面积约89-142㎡，毛坯交付，预计整体销售均价16000元/㎡。K5地块总规划用地面积约
4.2万㎡，容积率
3.5，总建筑面积约20万㎡，其中住宅面积约约13万㎡，总规划户数约1237套。项目由9栋高层住宅组成，户型面积约88-142㎡，毛坯交付，预计整体销售均价15000元/㎡。
房东点评：闽商中最重视自己品牌的开发商，锦艺的优势有两点，一是商业大配套，二是教育资源，该项目进出方便，地铁7号线未来通行有保障。预计价格整体均价15000元/平。
2、泰山誉景
泰山·誉景项目位于花园路与北三环东100米，环聚金水、郑东、惠济三区，周边地铁2号线、4号线（在建中）双地铁站点相邻。项目规划总占地约327亩，总建筑面积约93万方，集住宅、商业、办公、教育、公寓5大业态于一体，自配约15万方商业，社区内规划有幼儿园、小学，后期计划引入省优质教育资源，社区内科技智能配套，主力户型面积在89-130㎡之间。
房东点评：该地产商系从事建筑出身，对盖大楼是驾轻就熟，项目位置优越，品质高，后期要主推200多平大平层，整体相当不错。预计整体均价约18000元/平左右。3、融创桑园项目融创桑园项目地处中州大道北三环交会处，金水北区CBD与郑东CBD、副CBD北龙湖接驳处，区位优势明显，项目与中国第四大金融中心——北龙湖商务中心仅一路之隔，直线距离3000米。项目整体为现代建筑风格，产品类型包含高层住宅、洋房、办公公寓、住宅公寓、社区商业。
项目周边交通便捷，中州大道纵贯城市南北、北三环畅达城市东西，高架、地铁、汽车北站、火车站、新郑机场迅捷到达。与中州大道一路之隔即是8400亩浩瀚北龙湖及北龙湖湿地公园，距离郑州市原国家级森林公园步行5分钟距离，森林公园现在正处于改造期间，改造后是原来3倍大的森林公园，后期更名为凤山公园。房东点评：项目东望已绿化过大片凤山，东望CBD，其绝佳位置毋容置疑。该盘是融创在郑州第一个城市综合体，期待期待。中原一号院几员悍将兼任该项目。该项目的细节规划已出，正在定型定版打磨中。
预计高层如果毛坯2万左右，如果精装视装修规格上浮。4、绿地·魔奇城郑州：楼盘最新■
3、
绿地·魔奇城是绿地集团"地产+竞技"模式在郑州的首次落地，打造郑州首席文娱公寓。项目位于金水区文化路，串联郑州南北文脉，东风渠、魏河双河交会，自然环境优越。项目集建筑面积约20-50㎡文娱成品公寓、约35㎡挑高loft、情景式商街于一体，并将在郑州首次引入魔奇club、火星工厂等潮流配套，打造郑州青年文娱社群基地。项目即将入市，首批房源预计2018年9月开盘。
房东点评：该精装公寓已是金水区好位置为数不多的产品，大国企实力强劲，挑高loft是很多年轻人最爱，该楼盘自用、投资均可。预计售价精装1.5万/平左右。5、名门翠园
1.
名门翠园项目位于三全路丰庆路，坐拥金水主城区，绝版地段不可复制，总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖墅质洋房、园景高层、青奢公寓、创变LOFT、潮尚BLOCK街区、星级酒店等。项目配套资源丰富，地铁3，4号线双地铁，10分钟畅达北龙湖，私享78亩市政公园，坐拥5万方BLOCK商业街区。目前优胜路小学、郑州八中双公立名校，强强联合落定翠园，优享一站式教育。2017年底项目住宅一期开盘清盘，实现开门红，目前二期住宅产品42-135㎡加推在即，更有65㎡四房两厅精装LOFT，5米绝版层高，敬请关注。
房东点评：地铁+学校，2017年开盘热销，位价皆优，性价比高，核心出行方便，你的孩子有好学校上，而且能买得起。预计今年价格在16000元/平以上。6、建业凯旋广场
6、
建业凯旋广场位于花园路与农科路交会处西北角，处在花园路商圈金水CBD最核心，周边政府机关林立、高端住宅密集，金融总部云集，立体化交通网络和高端商业商务配套完善，项目作为真正的地铁上盖物业，实现了与地铁2号线的无缝对接，目前商铺售罄，120㎡-2100㎡写字楼在售。本项目分2期开发，一期为商业步行街，二期为写字楼。目前一期已交付使用，二期2018年3月交付，交房标准为公共部分精装修，室内毛坯。总占地34175㎡，总建筑面积约27万㎡，汇聚了50000㎡主题体验式购物中心凯旋广场（自持经营）、120000㎡超5A双塔写字楼凯旋中心和23000㎡室外情景式花园街区凯旋天地三大顶级物业形态。
房东点评：2018年是建业凯旋广场和正弘城开业年，郑州商业格局也会因此而改变，凯旋广场时尚而现代的商业加上高标5A写字楼，2号线8号线交汇，地铁直接入楼，值得期待。写字楼在售价格18000元/平，朝向楼层不同，价格不同。7、康桥铂舍
7、
（图示仅做效果展示，最终以政府审批为准）康桥铂舍是康桥集团鼎力打造的首个精装纯公寓项目，位于金二环核心位置，金水区南阳路与农业路交汇处，主力户型为33-37㎡，康桥自持商业配套。地铁上盖物业，3/5号线双地铁线（零距离3号线农业路站出入口，500米5号线黄河路站出入口）；双快速路（京沙，农业路）环绕，10余条公交线，BRT环伺，30分钟畅达全城。
房东点评：康桥在二环边打造的公寓项目，双地铁口，郑州一线品质开发商，绝佳位置，投资自住佳品，支持大面积商业，可见康桥对此信心满满。预计售价14000元/平左右起。中原区最新楼盘：郑州■
1、融创后河卢项目项目位于郑西南航海路（郑州二环）与桐柏路交汇处往南200米，位于郑州中原区与二七区的交会处，项目被西三环分为环内和环内2个部分，是郑州唯一的三环内在售的滨湖临公园项目，片区内一线开发商稀少，没有品质改善型的楼盘，是融创郑州进驻郑州西区的第一个项目，项目属于老城区。项目整体建筑风格为现代中式，开发区计容总建面
74.72万㎡，平均容积率
4.03。项目分五期开发，首期产品为104㎡-255㎡的改善型高层，
10.4万方。
项目周边公交站和BRT站点密布；西三环快速路环绕市区、桐柏路连接南北、长江路联通东西；距地铁5号线后河芦站点直线距离700米（地铁5号线预计2018年竣工，项目一期交房时间预计为2020年）；西南方向即为出城的高速路收费站。房东点评：该地块融创已摘，三环两侧项目，位置优势突出，融创首次挺近西区，产品主要为104-255平，可见融创不是做刚需，它向来视友商不存在，这个个性真他奶奶牛！期待吧！
预计售价毛坯16000元/平起，装修视具体标准增加。
2、融信·址刘项目融信址刘项目位于郑州中原区西四环与陇海路交汇处，占地约300余亩，项目总建筑面积约116万方，作为融信集团布局中原实施精品战略的重点项目。该项目毗邻常西湖核心行政区，项目户型全面革新，并做了中原区域首家"专梯入户"的配置，项目采用新亚洲外立面设计，彰显包容，内敛，和合的气质；周边六大城市主干道簇拥，毗邻地铁
6、14号线，交通便捷。
房东点评：融信今年入郑开始发力，该项目紧邻常西湖核心区，常西湖是郑州市政府倾心打造的区域，区位价值巨大，楼盘"专梯入户"可见产品档次极高。预计毛坯14000元/平起，精装视装修标准而定。
3、锦艺国际轻纺城三期锦艺LOFT公寓
锦艺国际轻纺城LOFT公寓，集商业、办公、居住于一体。其中B座为中原服装企业总部大厦、C座为中原服装电子商务大厦。B/C塔总建筑面积3.5万方，共18层，其中1-4层为专业市场，5-18层为LOFT公寓，标准层6梯19户，层高5.09米，面积区间50-88㎡。锦艺LOFT公寓采用简约设计风格，外立面米灰色石材与玻璃幕墙镶嵌，线条挺拔，庄重大气。
主力户型51㎡、61㎡，均为毛坯交付，均价1万元/㎡左右。房东点评：西四环在高架，未来有一流的出行便捷度，18层轻奢高度，loft公寓亮点多平，早期因低价不高使得该楼盘性价比极高。预计毛坯均价10000元/平左右。常西湖新区
3.
常西湖新区点评常西湖新区是郑州市政府的亲儿子，四大中心未来价值巨大，学校、医疗、地块等配套绝佳，区域升值潜力巨大。该区域住宅地块处在惜售状态，捂在胸膛不舍得卖啊！1、碧桂园·西湖
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碧桂园西湖是围绕4800亩西流湖开发打造的万亩生态大盘，项目地块占据常西湖新区北核心区与高新区主城区，坐拥四河、五湖、五公园等生态景观；同时拥有3干道、4地铁、4高架的多维立体化交通体系；片区内规划19所学校，项目南地块规划 3 所小学、2 所中学、1 所高中、及多所幼儿园，让孩子尊享一站式名校教育；商业配套方面，构建社区商业-滨湖风情商业街-滨湖城市高级艺术购物中心3重商业体系。
